น่าสนใจ

ฉันควรจะซื้อบ้านหรือแค่ปล่อยเช่าต่อไป?

เรียนสองเซ็นต์

ฉันไม่มีหนี้สินและตอนนี้ฉันกำลังบันทึกเงินดาวน์ที่บ้าน ความฝันของฉันคือการเป็นเจ้าของบ้านเสมอ แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้ฉันได้อ่านข้อโต้แย้งมากมายเพื่อสนับสนุนการเช่า ฉันจะรู้ได้อย่างไรว่ามันเป็นความคิดที่ดีสำหรับฉัน ฉันควรซื้อหรือให้เช่าต่อไป

ขอแสดงความนับถือ

เจ้าของบ้านที่มีความหวัง

เรียน HH

เป็นเวลานานภูมิปัญญาดั้งเดิมดูเหมือนจะเป็นที่คุณเติบโตและซื้อบ้านเพราะนั่นคือสิ่งที่คุณทำ แต่เมื่อเร็ว ๆ นี้ผู้คนต่างตระหนักว่ามันไม่ใช่การเคลื่อนไหวทางการเงินที่ฉลาดที่สุดเสมอไป เห็นได้ชัดว่าวิกฤติที่อยู่อาศัยมีส่วนเกี่ยวข้องกับเรื่องนี้มาก - มันทำให้ผู้คนตั้งคำถามกับข้อสมมติฐานมาตรฐานที่เจ้าของบ้านมีความมั่นคงทางการเงิน

เจ้าของบ้านไม่ใช่ความคิดที่ดีหรือไม่ดีในตัวมันเอง มันมีทุกสิ่งที่จะทำอย่างไรกับสถานการณ์ของคุณเอง บางครั้งการซื้อบ้านเป็นเรื่องที่ฉลาด บางครั้งมันก็ไม่ได้จริงๆ ไม่ว่าจะฉลาดหรือไม่ก็ตามคุณจะต้องพึ่งพาปัจจัยต่าง ๆ นี่คือสิ่งที่คุณควรทราบ

อย่าคิดถึงบ้านเป็นการลงทุนหลักของคุณ

ข้อโต้แย้งที่ใหญ่ที่สุดสำหรับการเป็นเจ้าของบ้านก็คือ“ การลงทุน” แต่ผู้คนจำนวนมากประเมินผลตอบแทนการลงทุนครั้งนี้มากเกินไป

ผู้คนมักจะเชื่อว่าบ้านกำลังชื่นชมทรัพย์สิน แต่สิ่งนี้ไม่เป็นความจริงเสมอไป นักเศรษฐศาสตร์เยลและโรเบิร์ตชิลเลอร์ผู้ชนะรางวัลโนเบลอภิปรายหัวข้อนี้อย่างเปิดเผยโดยคร่ำครวญตัวเลขเหล่านี้ เขาบอกว่าโดยรวมแล้วตลาดที่อยู่อาศัยไม่มีผลตอบแทนระยะยาวที่ดี มันแทบจะแซงหน้าอัตราเงินเฟ้อในความเป็นจริง เขาบอก USA วันนี้:

“ ถ้าคุณดูประวัติของตลาดที่อยู่อาศัยมันก็ไม่ได้เป็นผู้ให้บริการที่ดีสำหรับกำไร เป็นผู้ให้บริการด้านที่อยู่อาศัย ... กำไรจากการลงทุนยังไม่เป็นไปในทางบวก จากปีพ. ศ. 2433 ถึง 2533 ราคาบ้านที่แท้จริงที่ได้รับการแก้ไขเงินเฟ้อจริงไม่เปลี่ยนแปลงเลย”

เดอะวอชิงตันโพสต์วิเคราะห์ข้อมูลของชิลเลอร์และรายงานว่าในช่วง 100 ปีที่ผ่านมาราคาบ้านมีอัตราการเติบโตเพียง 0.3% ต่อปีซึ่งปรับตามภาวะเงินเฟ้อ ในทางตรงกันข้าม S&P 500 ได้รับผลตอบแทน 6.5% ต่อปี นั่นเป็นความแตกต่างที่ยิ่งใหญ่มาก

ในขณะที่สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เดี่ยวอาจช่วยปกป้องคุณจากภาวะเงินเฟ้อหุ้นที่มีความสมดุลและพอร์ตพันธบัตรดูเหมือนว่าเป็นการลงทุนที่ดีกว่า แต่พอร์ทโฟลิโอของผู้คนจำนวนมากส่วนใหญ่ทำจากมูลค่าบ้านของพวกเขา คุณจะไม่ใส่พันธบัตร 80 เปอร์เซ็นต์ของคุณไว้ในพันธบัตรเพียงเพื่อป้องกันเงินเฟ้อ (เว้นแต่คุณอาจจะเกษียณอายุ) ทำไมบ้านของคุณทำเงินจำนวนเดียวกัน? นั่นคือข้อโต้แย้งกับการซื้อบ้านเป็นการลงทุน ดังที่ผู้มีส่วนร่วมของ Forbes Jamie Hopkins พูดว่า:

เมื่อทำการตัดสินใจเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจว่าการซื้อบ้านอาจไม่ใช่การลงทุนทางการเงินที่ดีและจะไม่ละทิ้งทรัพย์สินที่คุณลงทุนได้ทั้งหมดเพื่อซื้อบ้านเพราะคุณซื้อสิทธิ์ในการอยู่อาศัยและไม่ใช่ระยะยาว การลงทุนที่ออกแบบมาเพื่อสร้างรายได้

คุณอาจยังสามารถกำหนดเวลาตลาดที่อยู่อาศัยให้ถูกต้องและขายได้ในอัตราที่สูงกว่าข้อมูลของ Shiller แต่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นด้วย: แม้ว่าที่อยู่อาศัยเป็นการลงทุน แต่ก็ไม่ใช่การลงทุนที่ยอดเยี่ยม ดังนั้นหากนี่เป็นเพียงพื้นฐานของคุณสำหรับการซื้อบ้านก็อาจไม่ใช่บ้านที่ดีที่สุด

ตัดสินใจว่าคุณสามารถจ่ายได้เท่าไหร่

ในการตัดสินใจว่าคุณสามารถซื้อได้หรือไม่คุณจะต้องเข้าใจว่าคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านในราคาเท่าไหร่

หนึ่งกฎง่ายๆสำหรับการหาตัวเลขนี้: บ้านของคุณควรมีค่าใช้จ่ายไม่เกิน 2.5 เท่าของเงินเดือนของคุณ แน่นอนว่านี่เป็นเพียงรูปเบสบอล ไม่พิจารณามูลค่าสุทธิของคุณ Corey Fick จาก 20sfinances เสนอหกปัจจัยสำหรับการคำนวณจำนวนบ้านที่คุณสามารถจ่ายได้ดีกว่า:

  1. ค่าใช้จ่ายกลับบ้าน (หลังหักภาษีหลังเงินสมทบเกษียณอายุรอตัดบัญชี)
  2. หนี้อื่นทั้งหมดของคุณ (สินเชื่อเพื่อผู้บริโภค / บัตรเครดิตสินเชื่อนักศึกษารถยนต์ ฯลฯ ) และการชำระเงินรายเดือน เขาตั้งข้อสังเกตว่าถ้าคุณมีเงินกู้ดอกเบี้ยสูงคุณควรจ่ายก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน
  3. พิจารณาลำดับความสำคัญอื่น ๆ ของคุณ (เด็ก ๆ, เกษียณอายุ)
  4. คำนวณจำนวนเงินดาวน์ของคุณ มันอาจสมเหตุสมผลกว่าที่จะบันทึกและรอ
  5. ใช้เครื่องคิดเลขจำนองเพื่อดูว่าคุณสามารถซื้อได้ แต่เพิ่มในค่าประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายข้างต้น
  6. จัดสรรงบประมาณรายเดือนของคุณระหว่างรายรับและค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมด

เมื่อคุณรู้ว่าคุณกำลังทำงานร่วมกับหมายเลขใดคุณจะมีความคิดที่ดีกว่าว่าการซื้อบ้านจะเป็นการย้ายการเงินที่ชาญฉลาดสำหรับคุณหรือไม่

ชั่งน้ำหนักโอกาสค่าเช่าเทียบกับ การซื้อ

ในขณะที่บ้านของคุณอาจไม่ใช่การลงทุนที่ดีที่สุดในที่สุดก็ยังคงอยู่ แม้ว่ามันจะมากกว่าอัตราเงินเฟ้อในตอนท้ายของวันคุณก็เป็นเจ้าของและนั่นก็คุ้มค่า

เมื่อคุณเช่าคุณไม่มีอะไร - เงินจะมอบให้กับคนอื่น ผู้คนมากมายแย้งว่าคุณควรเป็นเจ้าของบ้านเพราะวันหนึ่งคุณจะจ่ายบ้านหลังนั้นและมันจะเป็นของคุณแทนที่จะจ่ายค่าเช่าต่อไปตลอดชีวิต

อาร์กิวเมนต์นี้สัมผัสกับ: มูลค่าของตัวเลือกที่คุณยอมแพ้เพื่อเลือกอย่างอื่น หากคุณเลือกที่จะเช่าคุณจะพลาดที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แม้ว่ามันจะไม่แซงหน้าอัตราเงินเฟ้อใครสนใจล่ะ คุณมีสินทรัพย์ - บ้าน - เพื่อแสดงเงินของคุณทั้งหมด

แต่มันไม่ง่ายเลย คุณต้องพิจารณาต้นทุนค่าเสียโอกาสในการซื้อด้วย มีเงินดาวน์ การชำระดอกเบี้ยจำนอง ราคาของโอกาสนั้นคืออะไร? คุณสามารถหารายได้จากการลงทุนในตลาดวงกว้างแทนได้ไหม?

บางครั้งคุณสามารถสร้างรายได้จริงเมื่อเวลาผ่านไปโดยการเช่าและลงทุนมากกว่าซื้อ แต่สิ่งนี้จริงหรือไม่ขึ้นอยู่กับปัจจัยบางประการ:

  • ต้นทุนการเช่าของคุณ : หากค่าเช่าของคุณถูกกว่าการจำนองคุณอาจจะลงทุนในส่วนต่างและรับผลตอบแทนที่ดีขึ้นในระยะยาว
  • ดาวน์และอัตราดอกเบี้ยจำนอง : เรื่องเดียวกันที่นี่ หากคุณลงทุน $ 50, 000 แทนการใช้เพื่อชำระเงินดาวน์และลงทุนด้วยจำนวนเงินที่คุณจ่ายดอกเบี้ยเมื่อเวลาผ่านไปคุณจะมีอีกมากในระยะยาว ในบางกรณีคุณมีมูลค่ามากกว่าบ้าน
  • คุณอาศัยอยู่ที่ไหน : ตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยและการเปลี่ยนแปลง แต่ที่คุณอาศัยอยู่นั้นเป็นตลาดใหญ่ ราคาค่าเช่าและราคาบ้านของคุณอาจแตกต่างจากค่าเฉลี่ยของชาติมาก

New York Times มีเครื่องคิดเลขแบบโต้ตอบที่มีประโยชน์ซึ่งจะพิจารณาสิ่งเหล่านี้ทั้งหมด เสียบรายละเอียดทั้งหมดของคุณ - ราคาบ้าน, อัตราดอกเบี้ย, อัตราการเติบโตของที่อยู่อาศัย, ค่าใช้จ่ายปิด, ค่าเช่า ฯลฯ - และคุณจะได้รับมุมมองโดยละเอียดเกี่ยวกับต้นทุนและโอกาสในการลงทุน

ค่าเช่าและซื้อเครื่องคิดเลขส่วนใหญ่จะบอกคุณว่าคุณจะประหยัดได้มากเพียงใดโดยพิจารณาจากความซาบซึ้งของบ้านและพิจารณาการชำระเงินดาวน์ดอกเบี้ยและการชำระเงินรายเดือน แต่เครื่องคิดเลขนี้จะนำค่าใช้จ่ายโอกาสมาสู่สมการซึ่งทำให้เกิดความแตกต่างทั้งหมด

เมื่อพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นและค่าเสียโอกาสมันจะบอกคุณว่าคุณจะประหยัดเงินในระยะยาวด้วยการซื้อมากกว่าการเช่า ในตัวอย่างนี้จุดราคานั้นคือ $ 1, 363 เทียบกับบ้าน 200, 000 ดอลลาร์ การให้เช่าสิ่งใดที่มีมูลค่าต่ำกว่า $ 1363 จะทำให้คุณได้รับเงินมากขึ้นใน 20 ปีกว่าการซื้อบ้าน นอกจากนี้ยังบัญชีสำหรับอัตราเงินเฟ้อและค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น

พิจารณามูลค่าสุทธิรวมของคุณ

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนบอกว่าบ้านของคุณควรอยู่ระหว่าง 20-40% ของมูลค่าสุทธิของคุณ นี่คือเว็บไซต์การเงินของการแบ่งสินทรัพย์การเงินซามูไรแนะนำสำหรับผู้ซื้อบ้านใหม่:

  • อสังหาริมทรัพย์ (บ้านใหม่ของคุณ): 40%
  • หุ้น: 50%
  • การลงทุนที่ไม่มีความเสี่ยง (ซีดีบัญชีตลาดเงิน): 10%

เมื่อเวลาผ่านไปคุณจะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น้อยลงเพื่อขยายพอร์ตการลงทุนของคุณ แต่เปอร์เซ็นต์นั้นจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งเมื่อคุณใกล้จะเกษียณ เป็นหลักเกณฑ์ทั่วไปที่จะขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ (เช่นอายุและระดับความเสี่ยง) แต่คุณสามารถตรวจสอบการโพสต์แบบเต็มของเขาเพื่อดูรายละเอียดเพิ่มเติม

ดังที่เราได้กล่าวไปแล้วประเด็นคือบ้านของคุณไม่ควรเป็นสินทรัพย์หลักของคุณ คุณไม่ควรละทิ้งการออมทั้งหมดโดยเฉพาะการออมเพื่อการเกษียณอายุเพื่อเป็นเจ้าของบ้าน ทำเลที่ดีที่บ้านของคุณไม่ควรเป็นสินทรัพย์หลักของคุณ - มันควรจะรวม 20-40% ของมูลค่าสุทธิทั้งหมดของคุณ

ถ้าอย่างน้อยก็ไม่มีเหตุผลคุณควรบันทึกกองทุนฉุกเฉินที่ดีต่อสุขภาพไว้ก่อนที่จะซื้อบ้าน คุณควรเตรียมเงินออมสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ปรากฏขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นการบำรุงรักษาการตกแต่งการปรับปรุง เราได้เขียนเกี่ยวกับเรื่องนี้ในรายละเอียดเพิ่มเติมที่นี่

หลีกเลี่ยงการเป็น“ บ้านแย่”

เราได้พูดคุยเกี่ยวกับการปฏิบัติตามกฎ 20% มันเป็นกฎง่ายๆทั่วไปที่บอกว่าคุณไม่ควรซื้อบ้านจนกว่าคุณจะสามารถจ่ายเงินดาวน์ได้ 20% กรณีสำหรับการติดตามกฎคือ:

  • คุณไม่ต้องจ่ายค่าประกันสินเชื่อส่วนบุคคล
  • คุณยืมน้อยลงดังนั้นการชำระเงินจำนองของคุณจึงเล็กลง
  • คุณมักจะจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า (หรืออย่างน้อยที่สุดจะจ่ายดอกเบี้ยในระยะยาวน้อยลงเพราะคุณจะมีเงินกู้ขนาดเล็ก)
  • ช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าคุณจะสามารถซื้อบ้าน

แต่บางคนก็เถียงว่ามันเกินความจริงและ 20% นั้นมากเกินกว่าที่จะใส่เข้าไปในบ้านได้ การโต้เถียงกับกฎนี้คือ:

  • ในบางพื้นที่บ้านมีราคาแพงมากไม่มีใครสามารถลดราคาลงได้
  • มันสมเหตุสมผลมากกว่าที่จะวางน้อยลงและลงทุนในส่วนต่าง
  • มูลค่าสุทธิของคุณมากเกินไปที่จะยอมแพ้ในครั้งเดียว คุณไม่ต้องการที่จะเป็นบ้านที่ยากจน

ลงร้อยละยี่สิบหรือไม่ความกังวลเกี่ยวกับการเป็น“ บ้านที่น่าสงสาร” เป็นสิ่งที่ถูกต้อง คุณไม่ต้องการให้มูลค่าสุทธิทั้งหมดของคุณผูกติดอยู่ในบ้านของคุณและนั่นคือสิ่งที่เป็นบ้านที่น่าสงสารคือ - เมื่อคุณไม่สามารถที่จะทำให้การประชุมสิ้นสุดเพราะคุณใช้ทุกอย่างในบ้าน

สำหรับจุดแรกและจุดสุดท้ายคุณอาจยืนยันว่าคุณควรทำการเช่าและประหยัดต่อไปจนกว่าคุณจะสามารถลดค่าใช้จ่ายลง 20% (และยังคงจ่ายค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณได้อย่างง่ายดาย) อย่างที่เราเคยพูดไปก่อนหน้านี้: คุณไม่ได้ซื้อบ้าน อย่านำข้อมูลพื้นฐานทางการเงินมาก่อนและซื้อบ้านด้วยเหตุผลทางอารมณ์หรือเพราะคุณคาดหวัง

เห็นได้ชัดว่าคุณควรมีเงินเพียงพอสำหรับการจำนองและค่าใช้จ่ายรายเดือน แต่นอกเหนือจากการพบปะจบคุณเพียงต้องการให้แน่ใจว่าคุณมีความปลอดภัยทางการเงินเช่นกัน นี่คือเหตุผลที่เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณามูลค่าสุทธิของคุณ

ไม่ว่าคุณจะใช้แนวทางใดในการตัดสินใจว่าคุณสามารถซื้อบ้านได้หรือไม่การซื้อกลับบ้านก็เหมือนกัน: โดยปกติแล้วจะดีกว่าการเช่ามากกว่าการเป็นบ้านที่น่าสงสาร ความเสี่ยงของการใช้ชีวิตแบบปากต่อปากนั้นไม่คุ้มค่า

แน่นอนว่านอกเหนือจากปัจจัยด้านเงินคุณยังต้องการพิจารณาเป้าหมายระยะยาวของคุณ หากมีโอกาสที่ดีที่คุณจะขายบ้านภายในห้าปีอาจมีค่าเช่าถูกกว่า (เครื่องคิดเลขเช่าจะบอกคุณเหมือนกัน) บางทีคุณอาจจะย้ายงาน บางทีคุณอาจต้องการบ้านที่ใหญ่กว่าสำหรับครอบครัว เหตุการณ์สำคัญแต่ละอย่างของคุณเองควรมีส่วนร่วมในการตัดสินใจของคุณ

ในที่สุดการซื้อบ้านเป็นทางเลือกส่วนบุคคลที่คุณต้องชั่งน้ำหนักพิจารณาสถานการณ์ของคุณเอง การเป็นเจ้าของบ้านไม่ใช่การตัดสินใจที่ฉลาดหรือโง่เง่า - ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างและเป็นเรื่องทางการเงิน แต่ข้อควรพิจารณาเหล่านี้อย่างน้อยควรทำให้คุณไปในทิศทางที่ถูกต้อง

โชคดี,

สองเซ็นต์

เปิด